住宅庫(kù)存量9月再創(chuàng)新高。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)20個(gè)大城市9月末庫(kù)存環(huán)比（比上月）增長(zhǎng)6%。與此同時(shí)，房企拿地?zé)崆槿諠u高漲。

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，目前的庫(kù)存逆增系“金九銀十”房企推盤(pán)增加所致，并非滯銷(xiāo)。而拿地的復(fù)蘇則表明房企資金面得到緩解，對(duì)后市存有樂(lè)觀預(yù)期。但受需求放緩和調(diào)控政策從緊影響，預(yù)計(jì)四季度房地產(chǎn)活躍度有限，市場(chǎng)將由慣性上漲轉(zhuǎn)為盤(pán)整震蕩。

　　一二線城市庫(kù)存逆增

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2012年9月，全國(guó)20大典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量為8465萬(wàn)平方米，同比（比上年同期）增長(zhǎng)23%，環(huán)比增長(zhǎng)6%。專(zhuān)家指出，一二線城市改變了自2011年12月以來(lái)的下跌趨勢(shì)，出現(xiàn)庫(kù)存逆增現(xiàn)象。

　　與此同時(shí)，土地市場(chǎng)的熱度卻在升溫。鏈家地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)表明，今年1－9月份，保利地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)10家一線房企的拿地金額已達(dá)到931億元。

　　“一般來(lái)說(shuō)，房企拿地和庫(kù)存增多現(xiàn)象相悖，幾乎不可能同時(shí)出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō)。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員張絮指出，一方面，雖然市場(chǎng)溢價(jià)率有所走高，但多為優(yōu)質(zhì)地塊，整體并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)熱的情況。另一方面，資金面及銷(xiāo)售較好的大型房企補(bǔ)倉(cāng)跡象明顯，而小房企則依舊以去庫(kù)存為主，拿地參與度并不高。“從銷(xiāo)售回款以及融資能力來(lái)看，實(shí)力房企都更勝一籌。尤其對(duì)于一線城市，地價(jià)水平較高，中小房企生存空間有限。”

　　“實(shí)力房企的戰(zhàn)略考慮”

　　事實(shí)上，房企拿地是一種補(bǔ)庫(kù)存的正常行為，在一定程度上彌補(bǔ)了未來(lái)的供應(yīng)缺口。而土地市場(chǎng)的活躍與否，也被認(rèn)為是觀察樓市冷熱的一個(gè)窗口。

　　“拿地需求旺盛傳遞出兩個(gè)信號(hào)，一是庫(kù)存減少，二是后市被看好。”張大偉說(shuō)。

　　不少專(zhuān)家都表示，拿地復(fù)蘇表明上半年房地產(chǎn)企業(yè)的“去庫(kù)存化”取得了成效。

　　業(yè)內(nèi)分析說(shuō)，前三季度，以中端剛需為主的樓盤(pán)銷(xiāo)售量不錯(cuò)，很大程度上緩解了企業(yè)的資金面。而企業(yè)拿地也表明了有實(shí)力的房企為了擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，已在進(jìn)行下一步戰(zhàn)略考慮。（編注：據(jù)研究機(jī)構(gòu)龍洲經(jīng)訊估計(jì)，中國(guó)2.3億城市家庭中，約有5000萬(wàn)個(gè)家庭的住房低于正常標(biāo)準(zhǔn)，這些住房往往缺乏供一家獨(dú)用的衛(wèi)生間和廚房。龍洲經(jīng)訊說(shuō)，在2030年之前中國(guó)每年還需要建設(shè)1000萬(wàn)套住房。另?yè)?jù)搜房統(tǒng)計(jì)，中國(guó)城市的人均住房面積約為30平方米，而一些地方政府的目標(biāo)是，到2015年時(shí)本地的人均住房面積要達(dá)到約40平方米。）

　　值得注意的是，在拿地“盛宴”中，品牌房企表現(xiàn)搶眼，這也標(biāo)志著，大型企業(yè)憑借雄厚的資金實(shí)力和較高的品牌溢價(jià)效應(yīng)，面對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)表現(xiàn)出較強(qiáng)的適應(yīng)能力，而中小房企的經(jīng)營(yíng)狀況和資金情況則面臨考驗(yàn)，房企之間的分化進(jìn)一步加劇。

　　同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士也指出，拿地?zé)岬谋澈箢A(yù)示著庫(kù)存逆增只是一種暫時(shí)性的現(xiàn)象。“目前的庫(kù)存量增長(zhǎng)主要是近期市場(chǎng)去化率減弱，‘金九銀十’房企推盤(pán)增加的結(jié)果，并不意味著滯銷(xiāo)。”張絮告訴記者。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家則提到，庫(kù)存逆增與9月份市場(chǎng)預(yù)期差距太大有關(guān)。“房企為了能趕上這一傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，加大了推盤(pán)量。而購(gòu)房者受樓市持續(xù)調(diào)控的影響，看而不買(mǎi)，持續(xù)觀望，造成了交易量相對(duì)疲軟。”

　　事實(shí)上，進(jìn)入10月以來(lái)，這一現(xiàn)象已得到改善。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至10月16日，全國(guó)20個(gè)大城市的庫(kù)存量為8420萬(wàn)平方米，相比9月末的水平，下降了1%，有13個(gè)城市庫(kù)存量出現(xiàn)不同程度的下降。

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　　“四季度樓市趨活躍”

　　專(zhuān)家預(yù)計(jì)，三季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在樓市持續(xù)調(diào)控與市場(chǎng)參與者的博弈中過(guò)去，四季度整體樓市量?jī)r(jià)將維持相對(duì)穩(wěn)定的水平。

　　“10月份的市場(chǎng)受到9月份成交慣性的影響有所波動(dòng)，但隨著需求增速逐漸放緩，政策及信貸環(huán)境趨于穩(wěn)定，新盤(pán)的去化率及二手房的新增客源量有所下降，整體市場(chǎng)將逐漸呈現(xiàn)不溫不火的局面。”張絮說(shuō)。

　　專(zhuān)家認(rèn)為，盡管四季度樓市活躍度會(huì)有所增加，但不會(huì)創(chuàng)年內(nèi)新高。“成交量將保持高位盤(pán)整和震蕩，而從6月開(kāi)始止跌反彈的價(jià)格，在四季度的漲幅將維持盤(pán)整格局。”

　　對(duì)于未來(lái)房企的主要任務(wù)，業(yè)內(nèi)表示稱(chēng)，目前樓市還沒(méi)有到完全樂(lè)觀的時(shí)候。大多數(shù)中小型房企還是應(yīng)該以跑量為主，應(yīng)該促銷(xiāo)，以價(jià)換量。

　　專(zhuān)家同時(shí)提醒，業(yè)績(jī)表現(xiàn)不同的房企，應(yīng)該采取不同的策略。庫(kù)存積壓比較嚴(yán)重的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)盡早消化手中的庫(kù)存，而之前去庫(kù)存效果較好的房企應(yīng)當(dāng)合理配置企業(yè)資源，避免讓自己陷于“庫(kù)存逆增”的困境。